آخر قرار منشور في المجلة: ملف رقم 1519796 قرار بتاريخ 02/12/2021
آخر قرار منشور في الموقع الإلكتروني: ملف رقم 1516214 قرار بتاريخ 02/12/2021
آخر مجلة معروضة للبيع: العدد الثاني لسنة 2021

أنت هنا

رقم القرار: 
1007602
تاريخ القرار: 
2015/11/19
الموضوع: 
عقد بيع على التصاميم
الأطراف: 
الطاعن: (ت.ف) / المطعون ضده: الوكالة الولائية للتسيير والتنظيم العقاريين لولاية الطارف
الكلمات الأساسية: 
ضمان – منشآت
المرجع القانوني: 

المادة 14 من المرسوم التشريعي رقم: 93 – 03 المتعلق بالنشاط العقاري

المبدأ: 

عدم تحرير المرقي العقاري لمحضر معاينة حضوري يمضى من كلا الطرفين يفيد عدم وجود عيوب أو نقائص في الشقة المسلمة، يبقيه ملتزما بالضمان.
المرقي ضامن حسن إنجاز المنشآت خلال سنة من تاريخ التسليم.

وجه الطعن المثار من الطاعن المرتبط بالمبدأ: 

الوجه الأول مأخوذ من انعدام الأساس القانوني :
الفرع الثاني : مأخوذ من مخالفة القانون و مخالفة المادة 106 ق م.
بدعوى أن العقد شريعة المتعاقدين .....
و طبقا لتدابير المادة 14 من المرسوم التشريعي 93-03 المؤرخ في 1993/03/01 ليس للحيازة و شهادة المطابقة أثر إعفائي من المسؤولية المدنية القائمة و لا ضمان حسن إنجاز المنشأة التي تلزم بها الوكالة المحلية للتسيير و التنظيم العقاريين الحضريين لولاية الطارف خلال سنة واحدة .
و أن الطاعن أعذر المطعون ضدها خلال السنة ثم حسب المادة 4 من العقد يلتزم المتعامل بتدارك العيوب الظاهرة أو حسن سير عناصر تجهيز البناية في أجل أقصاه 08 أيام من تاريخ إنذاره بواسطة محضر قضائي رغم ذلك فإن المجلس يكون قد خالف مضمون العقد.

رد المحكمة العليا عن الوجه المرتبط بالمبدأ: 

حول الوجه الأول أساسا دون حاجة إلى مناقشة الوجه الثاني :
حيث أن المقرر قانونا يجب أن يشتمل عقد البيع على بيان المبيع و أوصافه الأساسية و أنه يستوجب على البائع تسليم المبيع بالصفات التي تعهد وجودها وقت التسليم.
حيث أن المقرر قانونا و عملا بالمادة 14 من المرسوم التشريعي 93-03 المؤرخ في 1993/03/01 ليس لحيازة الملكية...أثر إعفائي من المسؤولية المدنية المستحقة و لا من ضمان حسن إنجاز المنشأة التي يلتزم بها المتعامل في الترقية العقارية خلال أجل سنة واحدة.
حيث أن المقرر قانونا و عملا بالمادة 18 كل بند في العقد يكون الغرض منه إلغاء أو تحديد المسؤولية أو ضمانات المنصوص عليها في المادتين 11 و 14 ... و تحديد مداها عن طريق إبعاد تضامن المقاولين من الباطن, المرقي أو تحديده يعد باطلا...
حيث يتبين من دراسة القرار المطعون فيه أن الطاعن اشترى شقة من نوع تساهمي اجتماعي بموجب عقد بيع على تصاميم محرر في 2007/11/12 رقم 1203 و أنه تسلمها بموجب عقد مؤرخ في 18 و2007/07/28 مشهر في المحافظة العقارية في 2011/08/10 حجم 235 تربيعة 84 .
حيث الظاهر أن الطاعن أنذر المطعون ضدها لتدارك النقائص الملاحظة في الشقة إلا أنها لم تعير لطلبه أي اهتمام مما اضطره للجوء إلى مطالبة خبرة قضائية كشفت أن النقائص تتمثل في غياب النوافذ و البلاط و الطلاء.
حيث استخلص قضاة المجلس تأسيسا على المادة الرابعة و السادسة من عقد البيع أن كل من البائعة و المشتري صرحا بعدم وجود أي عيب من العيوب الظاهرة... و هذا يفيد قيام المشتري بمعاينة الشقة و عدم ملاحظة لأي عيب من العيوب و أضافوا أن حسب المادة السادسة لا يسوغ للمشتري مطالبة البائعة بإصلاح أي عيب ظاهر ناجم عن فعل البائعة... و بذلك يكون المستأنف عليه قد تنازل عن حقه في الرجوع ضد المستأنفة البائعة بخصوص أي عيب ظاهر ثم أردفوا أن النقائص المطالب قيمتها هي عيوب ظاهرة لا يجوز المطالبة بقيمتها طالما أنه تنازل عن حقه في الرجوع بشأنها.
لكن خلافا للاستنتاج الذي توصل إليه قضاة المجلس فإن المرقي لم يدعم المركز الذي يستمده من المادة الرابعة من عقد البيع بمبادرة تحرير محضر معاينة حضوري يمضى من كلا الطرفين يفيد عدم وجود عيوب أو نقائص في الشقة المسلمة و لما لم يلتزم بما جاء في البند الرابع فإنه غير قابل للتمسك بما يخالف ذلك هذا من جهة.
حيث من جهة أخرى يبقى المرقي ضامن لحسن إنجاز المنشأة خلال مدة سنة من التسليم , ثم فضلا عن ذلك فإن النقائص المعينة في الشقة ليست بعيوب ظاهرة بسيطة يمكن غض الطرف عنها و تصليحها بتكلفة قليلة و لكنها تمس الصفات الأساسية للشقة المبيعة التي توعد المرقي توفيرها في المبيع و أن انعدامها يجعل من الشقة غير قابلة للاستعمال و الانتفاع.
لذا نستخلص أن بالقضاء كما فعلوا يكون هؤلاء القضاة قد أفقدوا قرارهم أساسه القانوني مما يعرضه للنقض.

منطوق القرار: 
نقض وإحالة أمام نفس المجلس